Simulador de Financiamento Imobiliário

O Simulador Mais Completo para Financiamento Imobiliário

Realizar o sonho da casa própria exige planejamento financeiro cuidadoso. Nosso simulador de financiamento imobiliário utiliza taxas reais e atualizadas direto do Banco Central do Brasil para fornecer uma simulação realista e precisa.

Diferenciais do Nosso Simulador

• ✅ Taxas Reais do BCB: Dados oficiais do Banco Central atualizados mensalmente
• ✅ SFH e SFI Automático: Detecta automaticamente o sistema correto (até ou acima de R$ 1.5M)
• ✅ 100+ Bancos: Todas as instituições financeiras do Brasil, não apenas os grandes
• ✅ Todos os Custos Incluídos: ITBI, registro, avaliação, taxas administrativas e seguros obrigatórios (MIP e DFI)
• ✅ TR, IPCA e Pré-fixado: Simule os três principais tipos de indexação
• ✅ SAC e Price: Compare os dois sistemas de amortização
• ✅ CET Real: Custo Efetivo Total calculado corretamente incluindo todos os encargos
• ✅ Gráficos Interativos: Visualize a evolução das parcelas e saldo devedor
• ✅ Comparação Justa: Compara apenas bancos do mesmo sistema (SFH ou SFI)

Como Usar o Simulador

1. Dados do Imóvel

• Valor do Imóvel: Preço total do imóvel que deseja adquirir
• Entrada: Quanto você tem disponível para dar de entrada (recomendado: 20-40%)
• Prazo: Período de financiamento em meses (comum: 240-420 meses)

2. Condições do Financiamento

• Tipo de Taxa: Escolha entre TR + juros, IPCA + juros ou pré-fixado
• Banco: Selecione o banco (taxas já carregadas) ou use taxa personalizada
• Sistema de Amortização: SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas)

3. Custos Adicionais (Opcional)

Personalize os custos de acordo com sua região:

• ITBI: Varia por município (geralmente 2-3%)
• Registro: Varia por estado (R$ 800-3000)
• Avaliação: Custo da avaliação bancária (R$ 1500-3000)
• Taxa Administrativa: Percentual cobrado pelo banco (2-3%)

SFH vs SFI: Entenda os Sistemas de Financiamento

SFH - Sistema Financeiro de Habitação (Regulado)

Para quem: Imóveis até R$ 1,5 milhão

Características:

• ✅ Taxas reguladas pelo governo (geralmente menores)
• ✅ Pode usar FGTS para entrada ou amortização
• ✅ Financiamento com recursos da poupança
• ✅ Acesso a programas habitacionais (Minha Casa Minha Vida, etc.)
• ✅ Mais proteção ao consumidor
• ✅ Garantia: o próprio imóvel financiado

Regras:

• Limite do imóvel: R$ 1.500.000,00
• Pode financiar múltiplos imóveis (desde que cada um esteja dentro das regras)
• Regulado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN)

Nosso simulador detecta automaticamente: Se o imóvel for até R$ 1.5M, usa taxas SFH!

SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário (Mercado)

Para quem: Imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou fora das regras do SFH

Características:

• Taxas livres de mercado (geralmente maiores)
• ❌ NÃO pode usar FGTS
• Mais flexibilidade contratual
• Sem limite de valor do imóvel
• Aceita imóveis comerciais, rurais, de luxo
• Garantias variadas: hipoteca, alienação fiduciária, caução, etc.

Quando se aplica:

• Imóveis residenciais acima de R$ 1.5M
• Imóveis comerciais ou rurais
• Segunda, terceira propriedade (dependendo do caso)
• Imóvel fora da região onde mora/trabalha

Nosso simulador detecta automaticamente: Se o imóvel for acima de R$ 1.5M, usa taxas SFI!

Comparação SFH vs SFI

Aspecto	SFH	SFI
Limite de valor	Até R$ 1.5M	Sem limite
Taxas	Reguladas (menores)	Livres (maiores)
Uso de FGTS	✅ Sim	❌ Não
Prazo	Até 35 anos	Até 35 anos
Entrada mínima	10-20%	20-30%
Garantia	Imóvel financiado	Várias opções
Programas	Acesso a subsídios	Não

Entendendo os Tipos de Taxa

TR + Juros (Taxa Referencial)

• Como funciona: TR mensal + taxa de juros fixa anual
• Vantagem: Geralmente oferece as menores taxas nominais (11.29% a 13.50% a.a.)
• Desvantagem: TR pode variar mensalmente (historicamente baixa desde 2017)
• Ideal para: Quem busca as menores parcelas no curto prazo

Exemplo: TR + 11.29% a.a.

• Se TR do mês = 0.5%, taxa efetiva mensal = 0.5% + (11.29%/12) = 1.44%

IPCA + Juros (Índice de Inflação)

• Como funciona: IPCA mensal + taxa de juros fixa anual
• Vantagem: Proteção contra inflação, taxas intermediárias (8.99% a 10.75% a.a.)
• Desvantagem: Parcelas podem subir significativamente em períodos inflacionários
• Ideal para: Quem quer proteção contra inflação a longo prazo

Exemplo: IPCA + 8.99% a.a.

• Se IPCA do mês = 0.4%, taxa efetiva mensal = 0.4% + (8.99%/12) = 1.15%

Pré-fixado

• Como funciona: Taxa de juros fixa durante todo o período
• Vantagem: Previsibilidade total, parcelas fixas (exceto amortização no SAC)
• Desvantagem: Taxas mais altas (13.50% a 15.50% a.a.)
• Ideal para: Quem prioriza previsibilidade e planejamento

Exemplo: 13.50% a.a. pré-fixado

• Taxa efetiva mensal sempre = 13.50%/12 = 1.125%

SAC vs Price: Qual Escolher?

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

Onde: A = amortização constante, P = principal, n = prazo, SD = saldo devedor, j = taxa de juros

Características:

• ✅ Amortização fixa em todas as parcelas
• ✅ Parcelas decrescentes ao longo do tempo
• ✅ Menor custo total de juros (economia de 15-20%)
• ⚠️ Parcelas iniciais 20-30% maiores que Price
• ⚠️ Exige maior capacidade de pagamento inicial

Exemplo Prático (R$ 400.000, 360 meses, 12% a.a.):

• 1ª parcela: R$ 5.111
• 180ª parcela: R$ 3.111
• 360ª parcela: R$ 1.122
• Total de juros: R$ 216.800

Sistema Price (Tabela Price)

Onde: PMT = parcela fixa, P = principal, j = taxa mensal, n = prazo

Características:

• ✅ Parcelas fixas (mais fácil de planejar)
• ✅ Parcelas iniciais menores (até 30%)
• ⚠️ Maior custo total de juros
• ⚠️ Amortização lenta no início

Exemplo Prático (R$ 400.000, 360 meses, 12% a.a.):

• Todas as parcelas: R$ 4.114
• Total de juros: R$ 481.040

Economia com SAC: R$ 64.240 (13.4% menos)

Todos os Custos do Financiamento Imobiliário

Custos Iniciais (Pagos no Ato)

1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

• Valor: 2% a 3% do valor do imóvel
• Varia: Por município
• Exemplo: Imóvel de R$ 500.000 → ITBI de R$ 10.000 a R$ 15.000
• Pagamento: Antes do registro em cartório

2. Registro em Cartório

• Valor: R$ 800 a R$ 3.000
• Varia: Por estado e valor do imóvel
• Exemplo: São Paulo ~R$ 1.500, Rio de Janeiro ~R$ 1.200
• Inclui: Matrícula e registro da escritura

3. Avaliação do Imóvel

• Valor: R$ 1.500 a R$ 3.000
• Obrigatório: Exigido pelo banco
• Prazo: Válido por 180 dias
• Profissional: Engenheiro credenciado pelo banco

4. Taxa de Administração Bancária

• Valor: 2% a 3% do valor financiado
• Exemplo: Financiamento de R$ 400.000 → Taxa de R$ 8.000 a R$ 12.000
• Varia: Conforme banco e relacionamento
• Pode: Ser financiada junto com o imóvel

Custos Mensais (Ao Longo do Financiamento)

5. Seguro DFI (Morte e Invalidez Permanente)

• Valor: ~0.034% ao ano sobre saldo devedor
• Exemplo: Saldo de R$ 300.000 → ~R$ 8.50/mês
• Obrigatório: Sim
• Benefício: Quita dívida em caso de morte ou invalidez

6. Seguro MIP (Danos Físicos ao Imóvel)

• Valor: ~0.024% ao ano sobre valor do imóvel
• Exemplo: Imóvel de R$ 500.000 → ~R$ 10/mês
• Obrigatório: Sim
• Cobertura: Incêndio, explosão, raio, vendaval

Exemplo Completo de Custos

Imóvel: R$ 500.000
Entrada: R$ 100.000 (20%)
Financiamento: R$ 400.000
Prazo: 360 meses
Taxa: TR + 11.29% a.a.
Sistema: SAC

Custo	Valor	Quando
ITBI (2%)	R$ 10.000	Na compra
Registro	R$ 1.500	Na compra
Avaliação	R$ 2.000	Antes da aprovação
Taxa Admin (2.5%)	R$ 10.000	Na liberação
Total Inicial	R$ 23.500	-
Seguro DFI	R$ 11.33/mês	Mensal (média)
Seguro MIP	R$ 10.00/mês	Mensal
Total Seguros	R$ 7.679	360 meses

O que é CET e Por Que é Importante?

Definição

O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa o custo real do financiamento, incluindo todos os encargos:

• Taxa nominal de juros
• Seguros obrigatórios
• Taxas administrativas
• Custos de registro e avaliação
• Qualquer outro custo relacionado

Por Que o CET é Maior que a Taxa Nominal?

Exemplo Real:

• Taxa nominal: TR + 11.29% a.a.
• CET: 14.50% a.a.

A diferença (3.21 pontos percentuais) vem de:

• Seguros: +1.2 p.p.
• Taxa administrativa: +1.5 p.p.
• Outros custos: +0.51 p.p.

Como Usar o CET para Comparar

Sempre compare ofertas pelo CET, não pela taxa nominal:

Banco	Taxa Nominal	CET	Melhor?
Banco A	11.00% a.a.	15.20% a.a.	Não
Banco B	11.50% a.a.	14.80% a.a.	Sim ✅

Apesar de taxa nominal maior, o Banco B tem menor CET devido a menores taxas e seguros.

10 Dicas para Conseguir as Melhores Condições

1. Tenha um Bom Score de Crédito

• Score acima de 700 pode reduzir taxa em 1-2 pontos percentuais
• Consulte seu score em Serasa, Boa Vista ou SPC
• Limpe restrições antes de solicitar

2. Dê uma Entrada Maior

• Entrada de 30-40% vs. 20% pode reduzir taxa em 0.5-1 p.p.
• Quanto menor o LTV (Loan-to-Value), menor o risco para o banco
• LTV abaixo de 70% geralmente garante melhores condições

3. Negocie com Múltiplos Bancos

• Simule em pelo menos 3-5 bancos diferentes
• Use ofertas concorrentes como argumento de negociação
• Considere bancos menores e cooperativas de crédito

4. Aproveite seu Relacionamento Bancário

• Clientes com conta salário ou investimentos podem ter descontos
• Portadores de cartões premium muitas vezes têm condições especiais
• Pergunte sobre programas de fidelidade

5. Escolha o Prazo Adequado

• Prazos menores (240-300 meses) costumam ter taxas menores
• Mas parcelas maiores exigem maior capacidade de pagamento
• Equilibre taxa vs. parcela confortável

6. Considere Programas Habitacionais

• Minha Casa Minha Vida: taxas subsidiadas de 4% a 7% a.a.
• FGTS: pode ser usado para entrada ou abater saldo
• SFH: limite de financiamento com taxas regulamentadas

7. Faça Portabilidade se Possível

• Taxas caíram? Considere transferir para outro banco
• Economia pode ser substancial (R$ 50.000+ em 30 anos)
• Processo leva 30-60 dias

8. Evite Prazos Muito Longos

• 35 anos (420 meses) tem parcelas menores mas juros muito maiores
• Diferença de juros entre 25 e 35 anos pode chegar a 40%
• Considere reduzir prazo se possível

9. Amortize Quando Puder

• Amortizações extraordinárias reduzem juros significativamente
• Priorize reduzir prazo em vez de parcela
• Use 13º salário, bônus ou restituição de IR

10. Leia Todas as Cláusulas do Contrato

• Verifique se há multas por amortização antecipada
• Confirme se pode fazer portabilidade no futuro
• Entenda as regras de reajuste de taxa (se indexada)

Taxas Atuais dos Principais Bancos (Outubro 2025)

Caixa Econômica Federal

Melhor para: Taxas mais baixas, maior prazo

Tipo	Taxa	LTV Máx.	Prazo Máx.
TR + juros	11.29% a.a.	90%	420 meses
IPCA + juros	8.99% a.a.	80%	420 meses
Pré-fixado	13.50% a.a.	80%	360 meses

Banco do Brasil

Melhor para: Funcionários públicos, bom relacionamento

Tipo	Taxa	LTV Máx.	Prazo Máx.
TR + juros	12.00% a.a.	90%	420 meses
IPCA + juros	9.50% a.a.	80%	420 meses
Pré-fixado	14.00% a.a.	80%	360 meses

Itaú Unibanco

Melhor para: Alto padrão, valores elevados

Tipo	Taxa	LTV Máx.	Prazo Máx.
TR + juros	12.19% a.a.	90%	420 meses
IPCA + juros	9.99% a.a.	80%	420 meses
Pré-fixado	14.50% a.a.	80%	360 meses

Santander

Melhor para: Produtos completos, seguros diferenciados

Tipo	Taxa	LTV Máx.	Prazo Máx.
TR + juros	12.50% a.a.	90%	420 meses
IPCA + juros	10.25% a.a.	80%	420 meses
Pré-fixado	14.90% a.a.	80%	360 meses

Bradesco

Melhor para: Relacionamento bancário consolidado

Tipo	Taxa	LTV Máx.	Prazo Máx.
TR + juros	13.50% a.a.	90%	420 meses
IPCA + juros	10.75% a.a.	80%	420 meses
Pré-fixado	15.50% a.a.	80%	360 meses

Taxas sujeitas a alteração conforme perfil do cliente. Consulte o banco para condições atualizadas.

Perguntas Frequentes

Conclusão

Realizar uma simulação completa e realista é fundamental para tomar a melhor decisão na compra do seu imóvel. Nosso simulador fornece:

• ✅ Taxas Reais do BCB: Dados oficiais do Banco Central, atualizados mensalmente
• ✅ SFH e SFI Automático: Detecta o sistema correto e compara apenas taxas compatíveis
• ✅ 100+ Bancos: Todas as instituições financeiras do Brasil
• ✅ Custos Completos: ITBI, registro, avaliação, seguros obrigatórios (MIP e DFI)
• ✅ CET Correto: Custo total real incluindo todos os encargos
• ✅ Comparação Justa: Compara apenas bancos do mesmo sistema
• ✅ Decisão Informada: Entenda exatamente quanto vai pagar

Próximos Passos

1. Simule Diferentes Cenários: Teste várias combinações de entrada, prazo e banco
2. Verifique o Sistema: Confira se é SFH (até R$ 1.5M) ou SFI (acima)
3. Compare pelo CET: Não apenas pela taxa nominal - CET é sempre maior e mostra o custo real
4. Organize sua Documentação: CPF, RG, comprovante de renda, IR, sem restrições cadastrais
5. Consulte Múltiplos Bancos: Compare pelo menos 3-5 bancos diferentes
6. Verifique Renda: Certifique-se que a parcela não ultrapassa 30% da sua renda líquida
7. Atenção à Venda Casada: Banco não pode obrigar contratação de outros produtos
8. Leia Todo o Contrato: Entenda todas as cláusulas, especialmente sobre seguros
9. Considere FGTS: Se SFH, avalie usar FGTS para entrada ou amortização
10. Negocie: Use ofertas concorrentes como argumento

Proteção Legal

• ✅ Bancos são obrigados a informar o CET (Resolução BCB nº 3.517)
• ✅ Venda casada é proibida por lei
• ✅ Você pode escolher a seguradora (dentro dos requisitos mínimos)
• ✅ Nova avaliação é necessária para portabilidade/reenquadramento
• ✅ Consulte SUSEP para dúvidas sobre seguros

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Fontes e Referências:

• Banco Central do Brasil - API de Taxas de Juros
• BCB - Dados Abertos
• CMN - Resolução nº 4.881 (CET)
• SUSEP - Superintendência de Seguros Privados

Última atualização: 18/01/2026

Perguntas frequentes (FAQ)

Buscar nas perguntas

• Qual a diferença entre SFH e SFI?

  SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é para imóveis até R$ 1,5 milhão, tem taxas reguladas pelo governo (menores) e permite usar FGTS. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é para imóveis acima de R$ 1,5M, tem taxas livres de mercado (maiores) e não permite FGTS. Nosso simulador detecta automaticamente qual sistema usar baseado no valor do imóvel.
• Qual o prazo máximo para financiar um imóvel?

  Não há norma do Banco Central ou do Conselho Monetário Nacional definindo prazo máximo. No geral, os bancos oferecem de 20 a 35 anos (240 a 420 meses) para quitação da dívida. Prazos mais longos reduzem a parcela mas aumentam significativamente os juros totais.
• Quais as condições para contratar um financiamento imobiliário?

  Você precisa: ser brasileiro, naturalizado ou ter visto permanente; não ter restrições em cadastros (Serasa, SPC, BACEN, Receita Federal); ter renda suficiente para pagar a prestação mensal; ter mais de 18 anos ou ser emancipado após 16 anos. Não há exigência de renda mínima absoluta nos sistemas SFH e SFI.
• Qual renda necessária para financiar um imóvel?

  Antes de liberar o financiamento, o banco avalia se sua renda está comprometida com outras dívidas e despesas. Em geral, a prestação do financiamento não pode ultrapassar 30% da sua renda mensal líquida. Exemplo: renda de R$ 10.000 → parcela máxima de R$ 3.000. Cada banco pode trabalhar com percentuais diferentes.
• Quem é responsável pela avaliação do imóvel?

  A responsabilidade pela avaliação do imóvel é do banco. O profissional contratado pelo banco não pode ter vínculo com a área de crédito ou outras áreas com interesse na operação. O banco deve lhe entregar extrato do laudo de avaliação com análise técnica e discriminação dos custos, e você precisa concordar por escrito.
• Quanto custa a avaliação do imóvel?

  A avaliação custa entre R$ 1.500 e R$ 3.000, dependendo do valor e localização do imóvel. Para cobrar essa taxa, o banco deve entregar extrato do laudo com análise técnica e demonstrativo com discriminação dos custos. Você precisa concordar por escrito com o laudo antes do pagamento.
• O que é venda casada no financiamento?

  Venda casada é quando o banco exige que você contrate outros produtos (seguro, cartão de crédito, conta) para liberar o financiamento. Isso é ILEGAL! O banco pode oferecer produtos e até melhorar condições se você contratar, mas NÃO pode vincular obrigatoriamente o financiamento à contratação desses produtos.
• Posso financiar mais de um imóvel pelo SFH?

  Sim! Você pode financiar mais de um imóvel pelo SFH, simultâneos ou não, mesmo que a soma dos valores ultrapasse R$ 1.500.000,00. É preciso cumprir as regras do FGTS e de comprometimento da renda (geralmente 30% por financiamento) conforme cada operação.
• Quais garantias são aceitas no SFH e SFI?

  No SFH, a garantia é sempre o próprio imóvel financiado (alienação fiduciária). No SFI, há mais flexibilidade: hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação, caução de direitos creditórios ou aquisitivos, e alienação fiduciária de coisa imóvel.
• Posso migrar meu financiamento para o SFH?

  Sim! O financiamento que você já contratou e está pagando pode ser reenquadrado no SFH, desde que a operação esteja conforme as condições do Sistema Financeiro da Habitação. Para migrar, negocie com o banco atual ou faça portabilidade para outro banco. Em ambos os casos, será preciso fazer uma nova avaliação do valor do imóvel.
• Quais seguros são obrigatórios no financiamento?

  É obrigatório contratar seguro tanto no SFH quanto no SFI. O seguro deve cobrir no mínimo: MIP (morte e invalidez permanente do mutuário) e DFI (danos físicos ao imóvel). O banco deve apresentar duas propostas independentes, mas você pode apresentar proposta de outra seguradora que atenda os requisitos mínimos do CNSP (Conselho Nacional de Seguros Privados).
• Posso trocar o seguro durante o financiamento?

  Sim! É possível alterar a apólice do seguro durante o financiamento imobiliário. Porém, o banco pode recusar a alteração se o custo efetivo da nova apólice for superior ao que consta no financiamento atual. A nova apólice deve ter as coberturas mínimas (MIP e DFI) e o banco como beneficiário.
• Como saber se a taxa cobrada está correta?

  O banco é obrigado a informar o CET (Custo Efetivo Total) por escrito, conforme Resolução CMN nº 4.881/2020 do Banco Central. Use nosso simulador para verificar se o CET informado está coerente com as condições oferecidas. Compare o CET entre diferentes bancos para identificar a melhor opção.

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