Calculadora de Reajuste de Aluguel

Reajuste de aluguel: regras, índices e cálculo

O reajuste de aluguel é um direito do locador previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) para compensar a perda do poder de compra causada pela inflação. No entanto, esse reajuste deve seguir regras específicas quanto a periodicidade, índice utilizado e forma de cálculo.

Diferentemente de uma correção monetária genérica , o reajuste de aluguel tem particularidades legais importantes que locadores e locatários devem conhecer.

O que diz a Lei do Inquilinato?

Periodicidade do reajuste

A lei estabelece que o aluguel só pode ser reajustado após 12 meses de vigência do contrato ou do último reajuste. Reajustes em períodos menores são considerados ilegais.

Índice de reajuste

O contrato deve especificar qual índice será usado. Os mais comuns são:

• IGP-M — Índice Geral de Preços do Mercado (FGV), tradicional em aluguéis
• IPCA — Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IBGE), inflação oficial
• INPC — Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IBGE), foco em baixa renda

Importante: É proibido vincular o reajuste ao salário mínimo ou a moedas estrangeiras.

Comunicação ao inquilino

Embora a lei não estabeleça prazo obrigatório, recomenda-se avisar o inquilino com antecedência mínima de 30 dias, preferencialmente por escrito, informando:

• Novo valor do aluguel
• Índice utilizado e sua variação
• Data de vigência do reajuste

Revisão do aluguel

Além do reajuste anual, a lei permite revisão do valor a cada 3 anos para ajustar ao valor de mercado, caso haja defasagem significativa. Se não houver acordo, pode ser solicitada judicialmente.

Como calcular o reajuste

O cálculo do reajuste segue a mesma lógica da correção monetária , usando a variação acumulada do índice no período de 12 meses:

Onde a variação do índice é a taxa acumulada nos 12 meses, calculada pelo produto dos fatores mensais:

Sendo $p_m$ a variação percentual do mês $m$.

Exemplo prático

Situação: Aluguel de R$ 2.000,00 com reajuste anual por IGP-M.

Dados: Variação acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses = 4,53%

Cálculo:

O aluguel reajustado passa a ser R$ 2.090,60.

Passo a passo para aplicar o reajuste

1. Verifique a data-base — Identifique quando o contrato foi assinado ou quando foi o último reajuste
2. Confirme o índice — Veja qual índice está previsto no contrato
3. Aguarde 12 meses — Respeite o intervalo mínimo legal
4. Obtenha a variação — Consulte a variação acumulada do índice nos 12 meses
5. Calcule o novo valor — Aplique a fórmula de reajuste
6. Notifique o inquilino — Informe o novo valor com antecedência e justificativa
7. Emita novos recibos — Após aplicar o reajuste, use nosso gerador de recibo de aluguel para documentar os pagamentos com o valor atualizado

Dica: Mantenha registro da comunicação do reajuste (e-mail, mensagem ou carta com AR) para comprovar que o inquilino foi informado adequadamente.

Boas práticas para locadores e locatários

Para locadores

• Documente tudo: Guarde comprovantes de comunicação do reajuste
• Seja transparente: Mostre o cálculo e a fonte dos dados do índice
• Negocie quando necessário: Em períodos de alta inflação, considere negociar um valor intermediário para manter o inquilino
• Emita recibos: Após o reajuste, gere recibos de aluguel com o novo valor

Para locatários

• Conheça o contrato: Saiba qual índice está previsto e quando pode ocorrer o reajuste
• Acompanhe os índices: Verifique se o reajuste aplicado está correto
• Negocie: Em caso de variação muito alta, tente negociar com o proprietário
• Exija comunicação formal: Peça que o reajuste seja informado por escrito
• Guarde os recibos: Mantenha os recibos de aluguel para comprovação e Imposto de Renda

Quando o índice dá negativo (deflação)?

Se o índice acumular variação negativa no período, tecnicamente o aluguel deveria ser reduzido. No entanto, muitos contratos estabelecem cláusulas de que:

• O reajuste não será aplicado em caso de variação negativa
• O valor permanece inalterado até o próximo período

Verifique o que está previsto no seu contrato. Na ausência de cláusula específica, vale o princípio da bilateralidade: se o índice sobe, sobe o aluguel; se desce, desce o aluguel.

Diferenças entre os índices

Tendência atual: Há um movimento de substituição do IGP-M pelo IPCA, que tem se mostrado mais estável e representa melhor o custo de vida das famílias.

Aspectos jurídicos importantes

Quando o contrato não especifica índice

Se o contrato de locação não prever índice de reajuste ou periodicidade, o reajuste não pode ser feito unilateralmente. Nesse caso:

1. Locador e locatário devem negociar
2. Se não houver acordo, pode ser necessário recorrer à Justiça
3. O juiz pode determinar reajuste com base em valores de mercado ou índices aplicáveis

Reajuste vs. Revisão

• Reajuste anual: Aplicação automática do índice previsto em contrato, após 12 meses
• Revisão (a cada 3 anos): Ajuste ao valor de mercado quando há defasagem, pode ser judicial

Legislação aplicável

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — regras gerais de locação
• Código Civil — princípios de boa-fé e equidade contratual
• Jurisprudência — decisões dos tribunais sobre casos específicos

Ferramentas relacionadas

Após calcular o reajuste do aluguel, você pode precisar de:

• Gerador de Recibo de Aluguel — Crie recibos profissionais em PDF com o novo valor reajustado
• Calculadora de Correção Monetária — Para outros tipos de correção de valores

Referências e fontes de dados

• Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — texto completo da lei
• SGS/BCB - IPCA (433) — dados mensais do IPCA
• SGS/BCB - IGP-M (189) — dados mensais do IGP-M
• SGS/BCB - INPC (188) — dados mensais do INPC
• Guia sobre reajuste de aluguel — UOL Economia