Qual a multa máxima por aluguel atrasado?

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e a jurisprudência consolidada limitam a multa moratória de aluguel residencial a 10% sobre cada parcela vencida. Cláusulas que estipulem multa superior são consideradas abusivas em locações residenciais. Em locações comerciais, o limite depende do que foi pactuado.

IGP-M ou IPCA para corrigir o aluguel atrasado?

Use o índice previsto no contrato. Em contratos antigos (até ~2021), o IGP-M era o padrão. Em contratos firmados após 2022, o IPCA passou a predominar devido à alta volatilidade do IGP-M. Se o contrato não previr índice, IPCA é a escolha mais segura para acordos extrajudiciais.

Posso cobrar juros de mora do inquilino?

Sim. Os juros de mora são devidos mesmo sem cláusula expressa, por força do art. 406 do Código Civil. O padrão é 1% ao mês, regime simples, contado pro rata die a partir do vencimento. Eles incidem sobre o valor já corrigido monetariamente.

A multa incide sobre cada parcela ou sobre o total?

Em locação residencial, a multa de 10% incide sobre cada parcela vencida individualmente — três aluguéis atrasados geram três multas. Esse é o entendimento consolidado da Lei 8.245/91 e da jurisprudência. Em confissões de dívida (renegociação extrajudicial), pode-se pactuar multa única sobre o total.

E se o contrato não previr multa?

Sem cláusula contratual, a multa não pode ser cobrada — mas a correção monetária e os juros de mora ainda são devidos por força de lei. Nesses casos, configure a calculadora com multa zero e mantenha apenas correção + juros.

Como funciona a notificação extrajudicial?

Antes da ação de despejo por falta de pagamento, é prática (e em alguns casos obrigatória) notificar o inquilino extrajudicialmente, dando prazo para purgação da mora. O cálculo exportado em PDF pode ser anexado à notificação como demonstrativo do valor devido. Após a notificação não paga, cabe ação de despejo cumulada com cobrança.

Posso usar esse cálculo no processo de despejo?

Sim — a planilha em Excel exportada com fórmulas vivas é especialmente útil em processos judiciais, pois permite ao juiz e à defesa auditarem os números. Para débitos já judicializados (cumprimento de sentença), considere também a Calculadora de Atualização de Débitos Judiciais, que aplica multa do art. 523 CPC e honorários sucumbenciais.

Quem paga o IPTU atrasado também?

Quando o contrato prevê que o inquilino é responsável pelo IPTU e ele não pagou, o valor pode ser cobrado nessa mesma calculadora — basta adicionar cada parcela do IPTU em atraso como uma linha separada, com a respectiva data de vencimento.

Qual a multa máxima por aluguel atrasado?

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e a jurisprudência consolidada limitam a multa moratória de aluguel residencial a 10% sobre cada parcela vencida. Cláusulas que estipulem multa superior são consideradas abusivas em locações residenciais. Em locações comerciais, o limite depende do que foi pactuado.

IGP-M ou IPCA para corrigir o aluguel atrasado?

Use o índice previsto no contrato. Em contratos antigos (até ~2021), o IGP-M era o padrão. Em contratos firmados após 2022, o IPCA passou a predominar devido à alta volatilidade do IGP-M. Se o contrato não previr índice, IPCA é a escolha mais segura para acordos extrajudiciais.

Posso cobrar juros de mora do inquilino?

Sim. Os juros de mora são devidos mesmo sem cláusula expressa, por força do art. 406 do Código Civil. O padrão é 1% ao mês, regime simples, contado pro rata die a partir do vencimento. Eles incidem sobre o valor já corrigido monetariamente.

A multa incide sobre cada parcela ou sobre o total?

Em locação residencial, a multa de 10% incide sobre cada parcela vencida individualmente — três aluguéis atrasados geram três multas. Esse é o entendimento consolidado da Lei 8.245/91 e da jurisprudência. Em confissões de dívida (renegociação extrajudicial), pode-se pactuar multa única sobre o total.

E se o contrato não previr multa?

Sem cláusula contratual, a multa não pode ser cobrada — mas a correção monetária e os juros de mora ainda são devidos por força de lei. Nesses casos, configure a calculadora com multa zero e mantenha apenas correção + juros.

Como funciona a notificação extrajudicial?

Antes da ação de despejo por falta de pagamento, é prática (e em alguns casos obrigatória) notificar o inquilino extrajudicialmente, dando prazo para purgação da mora. O cálculo exportado em PDF pode ser anexado à notificação como demonstrativo do valor devido. Após a notificação não paga, cabe ação de despejo cumulada com cobrança.

Posso usar esse cálculo no processo de despejo?

Sim — a planilha em Excel exportada com fórmulas vivas é especialmente útil em processos judiciais, pois permite ao juiz e à defesa auditarem os números. Para débitos já judicializados (cumprimento de sentença), considere também a Calculadora de Atualização de Débitos Judiciais, que aplica multa do art. 523 CPC e honorários sucumbenciais.

Quem paga o IPTU atrasado também?

Quando o contrato prevê que o inquilino é responsável pelo IPTU e ele não pagou, o valor pode ser cobrado nessa mesma calculadora — basta adicionar cada parcela do IPTU em atraso como uma linha separada, com a respectiva data de vencimento.

Financeiro

Aluguel Atrasado

Calcule aluguéis vencidos com multa (Lei 8.245/91), juros de mora e correção monetária por IGP-M ou IPCA.

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Importante: Esta calculadora é uma ferramenta de referência e pode conter erros. Consulte um profissional para confirmação.

Por Gustavo Gawryszewski

CORECON/RJ nº 27763 · CRC/RJ nº 133902/O-3 · Mestre em Economia · MBA FGV · Ver perfil completo

Parcelas vencidas

Data	Valor (R$)	Ações

Período & índice

Data do cálculo

Índice de correção monetária

IGP-M historicamente foi o índice padrão de aluguel; IPCA passou a predominar em contratos novos após 2021/2022.

Encargos por atraso

Juros de mora

% ao mês

Padrão em contratos de locação: 1% ao mês, regime simples, pro rata die.

Multa moratória

Como a multa é cobrada?

Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e jurisprudência consolidada limitam a multa moratória de aluguel a 10% sobre cada parcela vencida.

Adicione ao menos uma parcela vencida ao lado para ver o resultado.

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Cálculo de aluguéis atrasados — o que diz a lei

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e a jurisprudência consolidada estabelecem três verbas cumulativas quando o inquilino atrasa o pagamento:

Correção monetária — repõe a inflação.
Juros de mora — compensam o tempo de inadimplência (padrão 1% a.m.).
Multa moratória — pena pelo descumprimento (até 10% por parcela vencida).

A calculadora aplica as três conforme os padrões do setor. Você pode personalizar cada valor, mas os defaults seguem a prática mais comum em locação residencial brasileira.

Como cobrar — passo a passo prático

1. Liste cada aluguel atrasado como uma linha

Para cada mês não pago, adicione uma linha com:

Data de vencimento — normalmente o dia fixado em contrato (ex.: dia 5 de cada mês).
Valor original — o aluguel daquele mês, sem multa nem juros.

Use o botão Duplicar para gerar rapidamente meses subsequentes — a data avança +1 mês automaticamente.

2. Confira o índice de correção

A calculadora vem com IGP-M por padrão (o índice histórico em locação residencial). Se o seu contrato prevê IPCA — o que é comum em contratos novos pós-2022 —, troque na lista. As séries são puxadas em tempo real do Banco Central.

3. Juros de mora — 1% a.m. simples

Padrão de mercado e legal (art. 406 do Código Civil c/c Súmula 121 do STF). A calculadora aplica pro rata die: uma parcela vencida há 15 dias paga metade dos juros de uma vencida há 30 dias.

Use regime composto só se o contrato pactuar capitalização expressa — o que é raro em locação.

4. Multa de até 10% — Lei 8.245/91

A multa é aplicada por parcela (cada aluguel atrasado leva sua própria multa). Se você digitar um valor acima de 10%, a calculadora exibe um alerta amarelo lembrando do limite da Lei do Inquilinato em locação residencial.

Em locação comercial, o limite depende do que foi pactuado — pode ser superior a 10%, dependendo do contrato.

Exemplos práticos

Exemplo 1 — 3 aluguéis residenciais atrasados de R$ 2.000

Inquilino atrasou três meses de um aluguel residencial. Vencimentos: 23/02, 23/03 e 23/04. Cálculo em 23/05.

IGP-M nos últimos 4 meses (mock 0,4 / 0,3 / 0,2 / 0,1%)
Multa 10% por parcela (Lei 8.245)
Juros 1% a.m. simples

Resultado aproximado: R$ 6.762 (R$ 6.000 originais + ~R$ 38 de correção + ~R$ 121 de juros + ~R$ 604 de multa).

Exemplo 2 — Aluguel comercial com cláusula penal única

Locador e locatário renegociam dívida acumulada em confissão. Acordam multa única de 10% sobre o total atualizado (em vez de por parcela).

Configure: multa percentual 10%, incidência Sobre o total atualizado. A multa passa a incidir uma única vez sobre Σ valorCorrigido + Σ juros.

Quando NÃO usar esta calculadora

Reajuste anual de aluguel em vigor — use a Calculadora de Reajuste de Aluguel . Esta calculadora é para parcelas vencidas sem pagamento, não para a correção anual prevista em cláusula.
Débito judicializado (cumprimento de sentença, execução) — use a Calculadora de Atualização de Débitos Judiciais , que aplica taxa legal do BCB, multa do art. 523 do CPC e honorários sucumbenciais.

Dicas para locadores

Notificação extrajudicial primeiro. Antes de ajuizar despejo, notifique o inquilino com o valor devido (use o PDF exportado). Em muitos casos a mora é purgada e o contrato continua.
Exporte em Excel para auditoria. A planilha exportada tem fórmulas vivas — útil em renegociação ou em juízo. O inquilino e o juiz podem auditar cada número.
Documente as datas. Use a data exata do vencimento contratual (não o “dia em que devia ter pago”). Pequenas diferenças nas datas mudam significativamente o valor com pro rata die.
IGP-M ou IPCA? Verifique o contrato. Em contratos sem cláusula expressa, IPCA tende a ser mais aceito por juízes em 2026.

Calculadoras relacionadas

Débitos em Atraso — versão genérica para qualquer dívida com parcelas vencidas (condomínio, mensalidade, prestação).
Reajuste de Aluguel — reajuste anual de contrato em vigor.
Correção Monetária — correção isolada por qualquer índice.
Atualização de Débitos Judiciais — para aluguéis em ação de despejo ou cumprimento de sentença.

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual a multa máxima por aluguel atrasado?

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e a jurisprudência consolidada limitam a multa moratória de aluguel residencial a 10% sobre cada parcela vencida. Cláusulas que estipulem multa superior são consideradas abusivas em locações residenciais. Em locações comerciais, o limite depende do que foi pactuado.
IGP-M ou IPCA para corrigir o aluguel atrasado?

Use o índice previsto no contrato. Em contratos antigos (até ~2021), o IGP-M era o padrão. Em contratos firmados após 2022, o IPCA passou a predominar devido à alta volatilidade do IGP-M. Se o contrato não previr índice, IPCA é a escolha mais segura para acordos extrajudiciais.
Posso cobrar juros de mora do inquilino?

Sim. Os juros de mora são devidos mesmo sem cláusula expressa, por força do art. 406 do Código Civil. O padrão é 1% ao mês, regime simples, contado pro rata die a partir do vencimento. Eles incidem sobre o valor já corrigido monetariamente.
A multa incide sobre cada parcela ou sobre o total?

Em locação residencial, a multa de 10% incide sobre cada parcela vencida individualmente — três aluguéis atrasados geram três multas. Esse é o entendimento consolidado da Lei 8.245/91 e da jurisprudência. Em confissões de dívida (renegociação extrajudicial), pode-se pactuar multa única sobre o total.
E se o contrato não previr multa?

Sem cláusula contratual, a multa não pode ser cobrada — mas a correção monetária e os juros de mora ainda são devidos por força de lei. Nesses casos, configure a calculadora com multa zero e mantenha apenas correção + juros.
Como funciona a notificação extrajudicial?

Antes da ação de despejo por falta de pagamento, é prática (e em alguns casos obrigatória) notificar o inquilino extrajudicialmente, dando prazo para purgação da mora. O cálculo exportado em PDF pode ser anexado à notificação como demonstrativo do valor devido. Após a notificação não paga, cabe ação de despejo cumulada com cobrança.
Posso usar esse cálculo no processo de despejo?

Sim — a planilha em Excel exportada com fórmulas vivas é especialmente útil em processos judiciais, pois permite ao juiz e à defesa auditarem os números. Para débitos já judicializados (cumprimento de sentença), considere também a Calculadora de Atualização de Débitos Judiciais, que aplica multa do art. 523 CPC e honorários sucumbenciais.
Quem paga o IPTU atrasado também?

Quando o contrato prevê que o inquilino é responsável pelo IPTU e ele não pagou, o valor pode ser cobrado nessa mesma calculadora — basta adicionar cada parcela do IPTU em atraso como uma linha separada, com a respectiva data de vencimento.

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