Aluguel Atrasado

Cálculo de aluguéis atrasados — o que diz a lei

Quando o inquilino atrasa o pagamento, o locador pode cobrar três verbas cumulativas:

1. Correção monetária — repõe a inflação, pelo índice do contrato (art. 389 do Código Civil).
2. Juros de mora — compensam o tempo de inadimplência, pela taxa do contrato ou, se o contrato não fixar, pela taxa legal (art. 406 do Código Civil).
3. Multa moratória — pena pelo atraso, no percentual do contrato (o mais comum é 10%).

A calculadora vem com juros pela taxa legal e multa de 10%. Ajuste cada valor ao que está no seu contrato.

Como cobrar — passo a passo prático

1. Liste cada aluguel atrasado como uma linha

Para cada mês não pago, adicione uma linha com:

• Data de vencimento — normalmente o dia fixado em contrato (ex.: dia 5 de cada mês).
• Valor original — o aluguel daquele mês, sem multa nem juros.

Use o botão Duplicar para gerar rapidamente meses subsequentes — a data avança +1 mês automaticamente.

2. Confira o índice de correção

A calculadora vem com IGP-M por padrão (o índice histórico em locação residencial). Se o seu contrato prevê IPCA — o que é comum em contratos novos pós-2022 —, troque na lista. As séries são puxadas em tempo real do Banco Central.

3. Juros de mora — taxa do contrato ou taxa legal

• O contrato fixa a taxa (por exemplo, 1% ao mês): escolha Taxa do contrato e informe o percentual.
• O contrato não fixa a taxa: mantenha Taxa legal (Selic − IPCA). Desde 30/08/2024, a Lei 14.905/2024 mudou o art. 406 do Código Civil: sem taxa no contrato, os juros de mora seguem a taxa legal, que é a Selic menos o IPCA e conta como zero quando dá negativa. O Banco Central publica a taxa todo mês, e a calculadora aplica a taxa de cada mês aos dias de atraso naquele mês. Veja mais em Lei 14.905/2024 e a taxa legal.

Nos dois casos, a calculadora conta os juros dia a dia: uma parcela vencida há 15 dias paga metade dos juros de uma vencida há 30 dias.

Atrasos antes de 30/08/2024 seguem a regra anterior à Lei 14.905. Se houver dias de atraso nesse período, a calculadora avisa e não calcula juros para eles; use a taxa do contrato ou confira a regra com um advogado.

Entre pessoas físicas, a Lei de Usura limita os juros do contrato ao dobro da taxa legal. A calculadora avisa quando a taxa informada passa desse limite.

Use regime composto só se o contrato pactuar capitalização expressa, o que é raro em locação. Sem essa cláusula, os juros são simples (Súmula 121 do STF).

4. Multa moratória — percentual do contrato

Use o percentual do contrato; o mais comum é 10%. A multa é aplicada por parcela (cada aluguel atrasado leva sua própria multa), salvo se o contrato prever multa única.

A Lei do Inquilinato não fixa teto para a multa. Os tribunais afastam o limite de 2% do Código de Defesa do Consumidor e costumam aceitar 10%. Acima disso, há decisões que aceitam 20% e outras que reduzem a multa a 10% com base na Lei de Usura, e o juiz pode reduzir uma multa excessiva (art. 413 do Código Civil). Por isso, acima de 10% a calculadora mostra um aviso.

Exemplos práticos

Exemplo 1 — 3 aluguéis residenciais atrasados de R$ 2.000

Inquilino atrasou três meses de um aluguel residencial. Vencimentos: 23/02, 23/03 e 23/04. Cálculo em 23/05.

• IGP-M nos últimos 4 meses (mock 0,4 / 0,3 / 0,2 / 0,1%)
• Multa de 10% por parcela, prevista no contrato
• Juros de 1% a.m. simples, previstos no contrato (opção Taxa do contrato)

Resultado aproximado: R$ 6.762 (R$ 6.000 originais + ~R$ 38 de correção + ~R$ 121 de juros + ~R$ 604 de multa).

Exemplo 2 — Contrato sem cláusula de juros (taxa legal)

Mesmos três aluguéis de R$ 2.000, agora vencidos em 05/06, 05/07 e 05/08/2026, com cálculo em 05/09/2026. O contrato não fixa juros, então vale a taxa legal. Taxas publicadas pelo Banco Central: 0,45% (junho), 0,71% (julho), 1,15% (agosto) e 1,50% (setembro).

Sem correção, para isolar os juros: R$ 117,09 de juros pela taxa legal, contra R$ 123,33 a 1% a.m. A taxa legal varia todo mês e pode ficar acima ou abaixo de 1%.

Exemplo 3 — Aluguel comercial com cláusula penal única

Locador e locatário renegociam dívida acumulada em confissão. Acordam multa única de 10% sobre o total atualizado (em vez de por parcela).

Configure: multa percentual 10%, incidência Sobre o total atualizado. A multa passa a incidir uma única vez sobre Σ valorCorrigido + Σ juros.

Quando NÃO usar esta calculadora

• Reajuste anual de aluguel em vigor — use a Calculadora de Reajuste de Aluguel . Esta calculadora é para parcelas vencidas sem pagamento, não para a correção anual prevista em cláusula.
• Débito judicializado (cumprimento de sentença, execução) — use a Calculadora de Atualização de Débitos Judiciais , que aplica taxa legal do BCB, multa do art. 523 do CPC e honorários sucumbenciais.

Dicas para locadores

• Notificação extrajudicial primeiro. Antes de ajuizar despejo, notifique o inquilino com o valor devido (use o PDF exportado). Em muitos casos a mora é purgada e o contrato continua.
• Exporte em Excel para auditoria. A planilha exportada tem fórmulas vivas — útil em renegociação ou em juízo. O inquilino e o juiz podem auditar cada número.
• Documente as datas. Use a data exata do vencimento contratual (não o “dia em que devia ter pago”). Pequenas diferenças nas datas mudam significativamente o valor com pro rata die.
• IGP-M ou IPCA? Verifique o contrato. Se o contrato não fixa índice, a lei manda usar o IPCA (art. 389 do Código Civil).

Calculadoras relacionadas

• Débitos em Atraso — versão genérica para qualquer dívida com parcelas vencidas (condomínio, mensalidade, prestação).
• Reajuste de Aluguel — reajuste anual de contrato em vigor.
• Correção Monetária — correção isolada por qualquer índice.
• Atualização de Débitos Judiciais — para aluguéis em ação de despejo ou cumprimento de sentença.